加盟创业 选址是关键

　　选择创业，自己做老板是许多人的梦想，而选择加盟连锁是被公认的一种低风险创业模式，这也是越来越多的人开始选择投资加盟开店的原因了。但是只要是投资就必定存在风险，一方面加盟主对项目的筹划是否可行，如何理解加盟主对项目的定义，这是选择加盟连锁的创业者首要考虑的问题。另一方面，作为以零售为主的项目投资，选址更是关键。所谓“一步隔三市”就是最好的说明。 2005年年底苏泊尔在全国二、三级城市启动了“苏泊尔生活馆”零售终端项目，该项目计划在三年内完成1000家的加盟连锁店的开拓工作。目前通过近半年的运营试点，首批加盟连锁店实现了盈亏平衡，并且有望在2006年年内收回前期投资。其中选址是作为加盟第一条件纳入管理流程中。那么苏泊尔生活馆在一年中的运营中有哪些选址的经验可以借鉴呢？

　　选址是一种投资

　　每次和准加盟商交流的时候，会发现加盟商往往会对项目本身关注很多，而容易忽略选址问题。根据统计许多夭折的项目中有80%是因为找不到合适的地点开业而造成的，。

　　生活馆项目在启动之初，我们就对原有的一些专卖店进行了研究，这些专卖店大多都是由经销商自发开设的，出发点很简单：下面开店上面办公，以代理批发为主，顺带进行零售。由于代理批发对于地点基本上没有个准，每天前来购买的消费者寥寥无几，在零售这块的收益严重的入不敷出，因此选址成为生活馆项目首要考虑的大问题。

　　事实也如此，前期在斟选的30家加盟商中竟然只有3家顺利的找到了合适的店面。原因很多：面积符合要求的，但是地段很偏僻；地段好的没有空门面；位置好的，房租高的惊人；地段、房租合适的，面积和门头又小的可怜。许多加盟商在遗憾之余，都会感慨的说一句话：“没想到店面这么难找。”

　　的确，每天寻求创业的人远远大于店铺的数量，这样的一种不平衡性，让店面变得一种稀缺的资源。只要经济不断的发展，这样的不平衡性也将永远继续下去。一个最容易说服的理由就是：好的商铺永远不会是空的。

　　所以选择好的店铺也是一种投资。如果说连锁加盟的项目是一粒种子，那么店铺则是肥沃的土壤，要想创业成功，这两者缺一不可。

　　选址要兼顾专业性

　　选址不能孤立的定义为一个简单的商铺，作为一个成熟的项目，选择适合自己的商铺才能是投资效益最大化。为此苏泊尔生活馆项目调出全国十多个城市、上百家终端近年来的销售数据，通过盈亏平衡的分析再结合零售点的最佳购物环境方案，得出了项目最佳的店铺指标为：50平米、月租金5000元左右、上下结构店面宽度不低于4米。有了标准后，生活馆项目将提供给加盟商非常完整的《选址指导书》就可以有针对性的对地址进行指标性的勘察：

　　1.店址周边商圈调查

　　通过商圈调查，可以了解目标区域内影响生活馆经营的主要因素，如交通状况、人流和车流情况、商圈周边社区及人口状况、聚客点分布、竞争对手情况等信息。只有综合考虑商圈内各种因素对生活馆未来经营的帮助与威胁，才能做出是否设店的决策。

　　2.生活馆经营预测

　　经营预测的目的是通过对目标商圈的具体立地开设苏泊尔生活馆的一般费用（如房屋租金、运营费用、财务费用、装修折旧、员工工资等）的测算，结合综合毛利率，估算出开设生活馆的预计投资额及盈亏平衡点。

　　3.立地条件调查

　　除了城市、商圈的选择外，立地的选择同样重要。立地条件选择得好，可以确保苏泊尔的品牌形象输出、招徕顾客、防范经营风险，如是否具备大面积的外立面及门口场地、消防安全设施是否到位、内部结构是否合理等等。

　　案例：某电器商场开业失败的案例。

　　该商场位于杭州市中河路与凤起路口，开业于2004年2月底，三层，使用面积2663.1平方米，租金313万/年，单位面积3.22元/天·平方，按开业时宣传说是“最接近武林商圈的”连锁家电卖场。该店在店址选择上主要有两方面问题：

　　1.商圈方面，虽然紧靠主干道，但是几乎没有自然人流。

　　该店址座西向东，面临中河（高架）路，南面50米是凤起路，交通流量比较大，但以机动车和非机动车为主，周边没有大型成熟社区，顾客前往购物主要通过步行、骑自行车及乘坐公交。平时过往行人非常少，人流主要集中在凤起路高架以东的环北小商品市场附近，店址门口经过的人流，平时每小时不高于500人。

　　2.立地条件方面

　　首先，高架对外立面形象的遮蔽。高架桥面与店址所在群楼高度差不多，在加上桥侧护栏，车流经过店址前方，基本上看不到该商场的外立面广告；而在地面上无论是沿凤起路由东往西行进或是沿中河路由南向北行进，都被高架阻隔视线，无法看到该商场的外立面形象。

　　其次，内部结构的不合理。该店址的结构从平面图上看，进深小，面宽大，呈“哑铃”状，中间部分由于考虑通道等问题，实际利用率很低，所以过道有点拥挤；店址的北侧一部分，由承重墙隔断，必须从二楼下楼梯或者从一楼出门到隔壁才能到达。

　　第三，是门口的有花坛阻碍，行人进出不方便。

　　该商场开业3个月的销售仅有3000多万元，远远低于选址较成功的平均将近7000万元的成绩。正是由于该店址不在人流动线上、相对比较孤立、周边家电消费氛围差、物业结构不理想等选址问题，导致了开业一年半以来，资源投入大、产出少，经营吃力的被动局面。

　　由此可见，优越的商圈、立地条件是苏泊尔生活馆得以正常运营的前提条件，细致的选址工作可以避免由于商圈不适宜、立地条件存在缺陷等因素给生活馆所带来的威胁。

　　值得庆幸的是，经过严格的审核，苏泊尔生活馆前期试点的加盟店都取得了非常好的经营业绩，非常有意思的是，几乎所有的店在开业当天都能取得不菲的业绩，这些“不请自来”的消费者，让加盟商都觉得奇怪，这也许就是严格选址带来的第一份礼物吧。